Об участии в семинаре по теме «Основные требования законодательства, предъявляемые к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

31 марта 2015 года Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю приняло участие в семинаре, организованном Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края для застройщиков, впервые привлекающих денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Темой обсуждения стали основные требования законодательства, предъявляемые к застройщикам многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Семенова Л.В. выступила с докладом о нарушениях, допускаемых застройщиками при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве с гражданами-потребителями.

Так, результаты потребительского надзора в сфере долевого строительства жилья, проведенного Управлением в 2014 году и 1 квартале 2015 года, показывают, что на 1 проверку в среднем приходится около 5 выявленных нарушений. Это более чем в 2 раза превышает показатель, характеризующий среднее количество выявленных нарушений по проверкам законодательства о защите прав потребителей в целом по всем подведомственным Управлению видам хозяйственной деятельности (2,33 нарушения на 1 проверку).

Анализ структуры выявленных нарушений указывает, что наибольшее их количество приходится на нарушение статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», характеризующееся включением в договор условий, ущемляющих права потребителей. Указанное нарушение установлено в 85 % случаев.

Наиболее часто встречающимися в договорах участия в долевом строительстве условиями, ущемляющими права потребителей, являются:

1. Условия, досрочно переводящие на участника бремя содержания объекта долевого строительства, а также риск его случайной гибели или повреждения.

Например, условие, предусматривающее обязанность участника долевого строительства нести расходы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, т.е. еще до момента передачи помещения участнику долевого строительства, вместе с тем, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

2. Условия, ограничивающие права потребителей, при выявлении недостатков объекта долевого строительства:

- условие, устанавливающее гарантийный срок исключительно на жилое помещение (квартиру), что исключает общее имущество в многоквартирном доме из предмета гарантийных обязательств застройщика;

- условие, определяющее течение гарантийного срока не с момента передачи объекта участнику долевого строительства, а с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, что фактически сокращает реальный срок на предъявление претензий застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства;

- условие, позволяющие участнику долевого строительства в случае обнаружения дефектов жилого помещения (квартиры) в период гарантийного срока, потребовать от застройщика только безвозмездного устранения дефектов, что ограничивает права потребителя на предъявление застройщику иных законных требований: на соразмерное уменьшение цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков.

3. Условия, нарушающие права участников долевого строительства, связанные с оплатой цены договора:

- условие, предусматривающее в качестве основания для изменения цены договора – нарушение участником долевого строительства сроков внесения денежных средств. В свою очередь, нарушение участником долевого строительства обязательства по оплате цены договора позволяет застройщику потребовать от участника долевого строительства уплаты неустойки, отказаться от исполнения договора при существенной просрочке, а также потребовать полного возмещения убытков. Увеличение цены договора в указанных случаях свидетельствует об установлении дополнительного (не предусмотренного законом) вида ответственности участника долевого строительства за нарушение срока оплаты цены договора;

- условие, обязывающее участника долевого строительства подписать дополнительное соглашение к договору, уточняющее его цену, в установленный застройщиком срок, противоречит свободе договора, гарантированной субъектам гражданских правоотношений;

- условие, исключающее перерасчет общей цены договора в том случае, если после обмера фактической площади объекта разница между проектной и фактической площадью составит менее 5 %, 5 кв.м., 1 кв.м., по сути исключает ответственность застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства, так как общая площадь объекта долевого строительства является существенным условием договора, характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства, и непосредственно влияет на его цену;

- условие, допускающее возможность оплаты цены договора только в безналичном порядке, ограничивает право участника долевого строительства на выбор формы оплаты услуг – в безналичном порядке или в наличной денежной форме.

4. Условия, ограничивающие право участника долевого строительства на уступку прав требований по договору (без перевода долга).

Например, условие, устанавливающее запрет для участника долевого строительства, исполнившего обязательство по оплате цены договора в полном объеме, осуществить уступку права требования по договору без письменного согласия застройщика, что создает для участника долевого строительства дополнительные, не предусмотренные действующим законодательством, ограничения при реализации права на уступку прав требований по договору (без перевода долга на нового участника долевого строительства), так как по общему правилу для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется.

5. Условия, возлагающие на участника долевого строительства обязанности, не связанные с предметом договора.

Например, условие, возлагающее на участника долевого строительства обязанность использовать нежилое помещение в соответствии с его предназначением, не производить самовольную перепланировку и переоборудование в период гарантийного срока, выбрать управляющую компанию или ТСЖ для обслуживания многоквартирного дома. Указанные обязательства выходят за предмет договора участия в долевом строительстве, а стало быть не могут составлять обязанность стороны такого договора.

С целью предотвращения фактов включения в договоры условий, ущемляющих права потребителей, в 2009 году в Красноярском крае при участии Управления была разработана форма примерного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, впоследствии утвержденная Распоряжением Правительства Красноярского края от 26.10.2010 № 887-р.

В настоящее время в указанную примерную форму вносятся изменения, обусловленные произошедшими многочисленными изменениями действующего законодательства, регулирующего отношения в сфере жилищного строительства. Управлением также были даны предложения, направленные на актуализацию положений договора. После утверждения примерной формы договора нормативным правовым актом Правительства Красноярского края ее текст будет опубликован в установленном порядке в официальных источниках края и на сайтах надзорных ведомств.